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东营市二手房市场观望气氛浓厚二手房交易遇冷

来源:未知 作者:观察员 人气: 发布时间:2020-09-23
摘要:冷冷的冰雨在脸上胡乱的拍,暖暖的眼泪跟寒雨混成一块,用《冰雨》这老歌形容现在的二手房市场再合适不过了,如今多数房产中介已经感受到二手房市场的寒流。9月东营市楼市继续回暖,但整体仍然不算景气,在楼市低位运行的大背景下,不少二手房中介关门歇业。

  “冷冷的冰雨在脸上胡乱的拍,暖暖的眼泪跟寒雨混成一块”,用《冰雨》这老歌形容现在的二手房市场再合适不过了,如今多数房产中介已经感受到二手房市场的“寒流”。9月东营市楼市继续回暖,但整体仍然不算景气,在楼市低位运行的大背景下,不少二手房中介关门歇业。造成“冰点”的原因是什么?二手房销售有哪些特点?房产中介如何开启“破冰之旅”?记者在东营市做了调查。

  记者来到中心城区东城淮河路的几家房产中介,整整一上午,店内看房的市民寥寥无几,原先“门庭若市”的场面不再,取而代之的是“门可罗雀”的落寞场面,“今年买卖很不好做,上个月总共才签约了5套。”永兴房产中介的刘经理告诉记者,回想起2009年和2010年的房产“黄金期”,刘经理依稀记得当时的盛况,“那时候,有时一天就能签三套,卖房的价格硬,今天45万元你不买,明天就48万元,一个子儿都不能少。买房的也吃这套,没看几家,就仓促交定金,生怕好房源被别人抢去喽。”

  东城运河路上的房产中介也是类似情况,“原先运河路上中介那么多,大家买卖都说得过去,但今年就不咋地了,近两个月几个同行关门歇业了,有价无市,没办法。”卓越房产中介的工作人员说。

  “软磨硬泡好几天,终于有个客户表示今天会来签约,可今天早上再给他打电话,客户又说想先等等,等过几天价格再往下降时再买,可能这种观望心态是多数购房者普遍存在的心态。”永兴房产的刘经理说。

  二手房的价格到底受哪些因素影响?东营市某楼市专家分析到,一般来说,区域内新盘推盘价格较之前几次开盘的价格是上涨的,那么这个区域的二手房价格也会随之上扬。反之,如果区域内新盘供应量较大,且价格有一定的优惠,将促使周边二手房挂牌价格下行,房东议价空间增加。

  2009年初经济危机过后,全国房地产迎来一段飙升期,一方面,市民对改善居住环境的期待十分强烈,另一方面,不少进城务工的青年人要在城里安家立业,购房人群十分庞大,那时几乎有新项目开盘便会引发市民抢购,新房销售“日光盘”现象十分普遍。

  如今,房子越盖越多,而人口却没有增加多少,供需矛盾缓和了不少。“今年,东营市整个楼市不够景气,持续低位运行,一方面造成新楼盘的库存量增加,另一方面人们对楼市持观望心态,所以不少开发商大搞优惠活动,格林锦城格林盛景中央豪庭交2万抵3万;恒大黄河生态城,降低付至6万元起;还有些楼盘一次性付清享96折优惠,按揭付款享98折优惠,诸如此类,不一而足。加上从8月底市场回暖、看房人增多,许多开发商急于消化库存房,就以价换量,这一系列优惠,逐渐让购房者的意向从二手房转向新房。”某分析人士称。

  “原先想买一套二手房,准备做婚房用,虽然同面积的二手房价格往往高于新房价格,但因为‘拎包入住’更省时间、效率更高,所以和对象商量之后还是偏向于买二手房。”刚刚工作不久的小邹告诉记者。

  随着东营市房地产经济的低迷,众多开发商开始热衷于各种让利活动,这也让小邹这样的“二手房拥趸”有些动摇,“现在开发商确实比以前有诚意,优惠的力度也加大了,原先我们选房直接不考虑新房,现在我们也考虑各大新开楼盘。”

  除此之外,房产证是否满五年,也是影响二手房交易的原因,据有关法规规定,营业税、土地增值税、契税、个人所得税的缴纳,“满五年”与“不满五年”存在不小差异,比如一套90平方米的房子,如果房产证满五年,交易税总和大约1.6万元左右,如果不满五年,则大约需要多交2万元。所以不少购房者也会考虑房子是否已经满五年。

  采访中,各大房产中介的工作人员同时反馈出一个信息,“虽然东营市整个二手房市场欠缺活力,但学区房、小户型房产的交易仍然比较活跃。”

  记者在与刘经理交谈中,正巧遇上前来看房的马女士,马女士直接告知刘经理想要一套离春晖小学较近的房子,“孩子想来春晖小学上学,上学需要房产证或租赁证明;再说,孩子上下学都得家长来接,如果住得很远也不方便,所以提前一年在附近买套房子。”刘经理为马女士提供了几套水城国际的房源信息,两人约定两天后去看房。“从地理位置看,成交的二手房里一半以上是学区房,多是为孩子上学准备的。”刘经理告诉记者。

  与新开盘的楼盘一样,二手房中100平方米左右的户型受市民欢迎,“这与购买二手房者的年龄结构有关,从以往的经验看,买二手房的客户一般以青年和老年人居多,而这两个人群对房子大小的要求不高,同时在资金的压力下,往往选择价格更低的小户型。”房产中介孙经理说。

  谈到“为什么购二手房者中青年人和老年人居多”这一问题,有关专家分析到:“青年人结婚急用房,而二手房往往带有装修、拎包即住,即使自己重新装修,也比待在家里等期房交房后再装修来得迅速,所以对那些父辈没有提前准备新房的年轻人,购买二手房就成了他们的共识。老人购房多是为了养老,把自己的大房子卖了,购置一处小房子,老两口安度晚年,还可以给孩子留下一笔财产。”

  在楼市不够景气的大背景下,是否该出手买房,尤其是那些急着用房的市民。采访中多数有入市意向的市民表示,“不急,先等等看”。“楼市经济的繁荣与惨淡,与置业者的心态和预期有很大关系,现在不管新房,还是二手房均不景气,主要的原因在于东营市市民对房产未来的预期没有信心,大家都在观望。”东营市某房产分析专家说。

  不过在楼市经济里有个潜规则“买跌不买涨”,楼市的价格规律是什么,恐怕没有人拍着胸脯说自己可以准确预测,不过按照一般规律当房价下降到10%左右时便可以激活市场的成交量,这时就是市民出手的时机了。

  有数据显示,虽然今年上半年成交量骤减,但东营市新开发楼盘的价格并未降低多少,不过从二手房市场看,二手房价格有一些松动,先生刚在北一路胜宏辰轩买了一套二手房,“这栋楼一共6层,我买了第5层,130平方米的房子花了72万元,这个价格比较便宜。”先生说,据了解,先生委托了房产中介,中介公司的工作人员表示,先生买的胜宏辰轩这套房子,放在半年前再加5万元户主都未必卖,72万元能买下来确实比较便宜。

  “房子在降价时出手,应该算是比较理性的选择,当然市场走向如何我们只能等待。”东营市楼市分析人士称。记者在调查中了解到,确实有不少倒房者开始“蠢蠢欲动”,“现在购买二手房,除了青年人做婚房和老人养老之外,就剩下几个胆大的倒房者了,”运河路正和房产的韩经理说。

  还有专家提出,“买房要买预期”的观点,买预期,就是看一个区域的发展走势,楼市今后发展的空间。“买预期主要看两点,一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策;二看所在城市规划,政府有什么样的大动作,比如新区规划、金湖银河项目等重大投资项目等,像北一路附近的房子价格坚挺,正是因为市民对北一路附近的房子预期较好。”天意房产的刘经理解释道。

  除此之外,开发商、物业配套、周边环境也是重点考虑的几个问题。不过对于二手房来说,周边的配套基本算是完善,这也是部分二手房拥趸“弃新迎旧”的原因。

  “不管在什么大背景下,机会总是转瞬即逝,如今二手房市场遇冷,对欲购房者或是出手好时机。”东营市楼市分析人士说。

  0546房产网(东营房产网):新建房观望情绪还在持续,低价新房都卖不动,何况二手房。

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