 “冷冷的冰雨在脸上胡乱的拍，暖暖的眼泪跟寒雨混成一块”，用《冰雨》这老歌形容现在的二手房市场再合适不过了，如今多数房产中介已经感受到二手房市场的“寒流”。9月东营市楼市继续回暖，但整体仍然不算景气，在楼市低位运行的大背景下，不少二手房中介关门歇业。造成“冰点”的原因是什么?二手房销售有哪些特点?房产中介如何开启“破冰之旅”?记者在东营市做了调查。 记者来到中心城区东城淮河路的几家房产中介，整整一上午，店内看房的市民寥寥无几，原先“门庭若市”的场面不再，取而代之的是“门可罗雀”的落寞场面，“今年买卖很不好做，上个月总共才签约了5套。”永兴房产中介的刘经理告诉记者，回想起2009年和2010年的房产“黄金期”，刘经理依稀记得当时的盛况，“那时候，有时一天就能签三套，卖房的价格硬，今天45万元你不买，明天就48万元，一个子儿都不能少。买房的也吃这套，没看几家，就仓促交定金，生怕好房源被别人抢去喽。” 东城运河路上的房产中介也是类似情况，“原先运河路上中介那么多，大家买卖都说得过去，但今年就不咋地了，近两个月几个同行关门歇业了，有价无市，没办法。”卓越房产中介的工作人员说。 “软磨硬泡好几天，终于有个客户表示今天会来签约，可今天早上再给他打电话，客户又说想先等等，等过几天价格再往下降时再买，可能这种观望心态是多数购房者普遍存在的心态。”永兴房产的刘经理说。 二手房的价格到底受哪些因素影响?东营市某楼市专家分析到，一般来说，区域内新盘推盘价格较之前几次开盘的价格是上涨的，那么这个区域的二手房价格也会随之上扬。反之，如果区域内新盘供应量较大，且价格有一定的优惠，将促使周边二手房挂牌价格下行，房东议价空间增加。 2009年初经济危机过后，全国房地产迎来一段飙升期，一方面，市民对改善居住环境的期待十分强烈，另一方面，不少进城务工的青年人要在城里安家立业，购房人群十分庞大，那时几乎有新项目开盘便会引发市民抢购，新房销售“日光盘”现象十分普遍。 如今，房子越盖越多，而人口却没有增加多少，供需矛盾缓和了不少。“今年，东营市整个楼市不够景气，持续低位运行，一方面造成新楼盘的库存量增加，另一方面人们对楼市持观望心态，所以不少开发商大搞优惠活动，格林锦城格林盛景中央豪庭交2万抵3万;恒大黄河生态城，降低付至6万元起;还有些楼盘一次性付清享96折优惠，按揭付款享98折优惠，诸如此类，不一而足。加上从8月底市场回暖、看房人增多，许多开发商急于消化库存房，就以价换量，这一系列优惠，逐渐让购房者的意向从二手房转向新房。”某分析人士称。 “原先想买一套二手房，准备做婚房用，虽然同面积的二手房价格往往高于新房价格，但因为‘拎包入住’更省时间、效率更高，所以和对象商量之后还是偏向于买二手房。”刚刚工作不久的小邹告诉记者。 随着东营市房地产经济的低迷，众多开发商开始热衷于各种让利活动，这也让小邹这样的“二手房拥趸”有些动摇，“现在开发商确实比以前有诚意，优惠的力度也加大了，原先我们选房直接不考虑新房，现在我们也考虑各大新开楼盘。” 除此之外，房产证是否满五年，也是影响二手房交易的原因，据有关法规规定，营业税、土地增值税、契税、个人所得税的缴纳，“满五年”与“不满五年”存在不小差异，比如一套90平方米的房子，如果房产证满五年，交易税总和大约1.6万元左右，如果不满五年，则大约需要多交2万元。所以不少购房者也会考虑房子是否已经满五年。 采访中，各大房产中介的工作人员同时反馈出一个信息，“虽然东营市整个二手房市场欠缺活力，但学区房、小户型房产的交易仍然比较活跃。” 记者在与刘经理交谈中，正巧遇上前来看房的马女士，马女士直接告知刘经理想要一套离春晖小学较近的房子，“孩子想来春晖小学上学，上学需要房产证或租赁证明;再说，孩子上下学都得家长来接，如果住得很远也不方便，所以提前一年在附近买套房子。”刘经理为马女士提供了几套水城国际的房源信息，两人约定两天后去看房。“从地理位置看，成交的二手房里一半以上是学区房，多是为孩子上学准备的。”刘经理告诉记者。 与新开盘的楼盘一样，二手房中100平方米左右的户型受市民欢迎，“这与购买二手房者的年龄结构有关，从以往的经验看，买二手房的客户一般以青年和老年人居多，而这两个人群对房子大小的要求不高，同时在资金的压力下，往往选择价格更低的小户型。”房产中介孙经理说。 谈到“为什么购二手房者中青年人和老年人居多”这一问题，有关专家分析到：“青年人结婚急用房，而二手房往往带有装修、拎包即住，即使自己重新装修，也比待在家里等期房交房后再装修来得迅速，所以对那些父辈没有提前准备新房的年轻人，购买二手房就成了他们的共识。老人购房多是为了养老，把自己的大房子卖了，购置一处小房子，老两口安度晚年，还可以给孩子留下一笔财产。” 在楼市不够景气的大背景下，是否该出手买房，尤其是那些急着用房的市民。采访中多数有入市意向的市民表示，“不急，先等等看”。“楼市经济的繁荣与惨淡，与置业者的心态和预期有很大关系，现在不管新房，还是二手房均不景气，主要的原因在于东营市市民对房产未来的预期没有信心，大家都在观望。”东营市某房产分析专家说。 不过在楼市经济里有个潜规则“买跌不买涨”，楼市的价格规律是什么，恐怕没有人拍着胸脯说自己可以准确预测，不过按照一般规律当房价下降到10%左右时便可以激活市场的成交量，这时就是市民出手的时机了。 有数据显示，虽然今年上半年成交量骤减，但东营市新开发楼盘的价格并未降低多少，不过从二手房市场看，二手房价格有一些松动，先生刚在北一路胜宏辰轩买了一套二手房，“这栋楼一共6层，我买了第5层，130平方米的房子花了72万元，这个价格比较便宜。”先生说，据了解，先生委托了房产中介，中介公司的工作人员表示，先生买的胜宏辰轩这套房子，放在半年前再加5万元户主都未必卖，72万元能买下来确实比较便宜。 “房子在降价时出手，应该算是比较理性的选择，当然市场走向如何我们只能等待。”东营市楼市分析人士称。记者在调查中了解到，确实有不少倒房者开始“蠢蠢欲动”，“现在购买二手房，除了青年人做婚房和老人养老之外，就剩下几个胆大的倒房者了，”运河路正和房产的韩经理说。 还有专家提出，“买房要买预期”的观点，买预期，就是看一个区域的发展走势，楼市今后发展的空间。“买预期主要看两点，一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策;二看所在城市规划，政府有什么样的大动作，比如新区规划、金湖银河项目等重大投资项目等，像北一路附近的房子价格坚挺，正是因为市民对北一路附近的房子预期较好。”天意房产的刘经理解释道。 除此之外，开发商、物业配套、周边环境也是重点考虑的几个问题。不过对于二手房来说，周边的配套基本算是完善，这也是部分二手房拥趸“弃新迎旧”的原因。 “不管在什么大背景下，机会总是转瞬即逝，如今二手房市场遇冷，对欲购房者或是出手好时机。”东营市楼市分析人士说。 0546房产网(东营房产网)：新建房观望情绪还在持续，低价新房都卖不动，何况二手房。 关于我们联系我们版权声明诚聘英才友情链接广告合作客服中心服务条款网站地图 0546房地产网一站式购房首选ICP备案号:鲁ICP备11030471号0546房产网版权所有 地址：东营市府前大街72号智慧广场E座5-401室电线 200971388 |
