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北京88亿土拍记录旭辉中粮一轮夺地与中海金地悠长竞价

来源:未知 作者: 人气: 发布时间:2020-06-03
摘要:对于拿地还是不拿地这个命题,曾有某高管说出了房企的心声:拿地不一定死,不拿地肯定会死。在巨鳄四伏的北京城,地少只是问题之一,地多了房企也闹心,这并非一句患得患失可以形容的。 据观点地产新媒体统计,截至2018年2月6日,北京预计成交的地块共计25宗

  对于拿地还是不拿地这个命题,曾有某高管说出了房企的心声:拿地不一定死,不拿地肯定会死。在巨鳄四伏的北京城,地少只是问题之一,地多了房企也闹心,这并非一句患得患失可以形容的。

  据观点地产新媒体统计,截至2018年2月6日,北京预计成交的地块共计25宗(不包括工业用地),涉及总建面超过300万平方米,出让金约626亿元。

  自去年至今,北京大量的土地供应与2016年的情况形成强烈的反差,处于紧急缺粮状态的房企急于补仓,有些房企粮仓开始变得充足,有些企业则得以“见缝插针”借机进入京城,土拍现场房企也不再显得那么急切与争先恐后。

  1月17日下午,北京公开出让昌平沙河镇及朝阳区孙河乡两宗地块,涉及总土地面积22.86万平方米,总建筑控制规模为35.85万平方米,总起始价78.61亿元。

  孙河乡板块作为北京传统的低密度别墅区,目前配套也比较完善;而沙河镇过去几年间推地极少,以上两点足以让人对这场土拍有所期待。

  不过,外界等不到房企们拼得你死我活的场面,朝阳区孙河版块的宅地仅一轮叫价后便嘎然而止了,而昌平沙河镇地块则在中海与金地漫长竞价中结束,留下看客们一脸错愕。

  回到土拍现场,首先进入拍卖的是朝阳区孙河乡地块,出让公告显示,该地块位于朝阳孙河乡北甸西村2902-14地块,为R2二类居住用地,四至范围为:东至规划孙河组团二号路,南至规划孙河组团七号路,西至规划孙河组团三号路,北至规划孙河北路。

  该地块土地面积53525.811平方米,建筑控制规模58878平方米,挂牌出让起始价为33.31亿元。宗地中商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米。

  据现场消息,参与朝阳区地块竞拍的房企包括旭辉+中粮、首创+远洋两家联合体。开拍后,旭辉中粮联合体叫价33.65亿元,仅这一轮便迅速成交,溢价率仅为1%。

  朝阳地块迅速成交之后,进入拍卖的是昌平区地块,这宗地块的建筑规模近30万平方米,据悉,参拍的房企包括了中海、绿城、金地、金茂、招商+华润联合体。

  进入拍卖阶段后,竞价主要在中海与金地之间展开,不过整体的竞拍节奏较慢。在中海报出53.5亿元之后,此前一度沉默的招商华润联合体突然杀出,但中海很快斩断招商华润截胡的可能,喊价54.5亿元了结这场悠长的竞价17轮竞价,总计耗时近30分钟。

  公告显示,昌平区沙河镇丽春湖LCH-010等地块,东至于辛庄路,南至北沙河北路,西至北沙河中路,北至顺沙路。该地块为R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地,土地面积175114.652平方米,建筑控制规模299579平方米,挂牌出让起始价为45.3亿元。

  其中,该地块近30万平方米的建面中,住宅类用地规划建筑面积12.8万平方米, 商业类用地规划建筑面积16.8万平方米。

  限价方面,LCH-010地块中建设的商品住房销售均价不超过59610元/平方米,且最高销售单价不得超过62591元/平方米;LCH-012地块中建设的商品住房销售均价不超过54553元/平方米,且最高销售单价不得超过57281元/平方米。

  据观点地产新媒体统计,截至目前,2018年北京共计出让了9宗地块,总出让金达266.4亿元。

  据了解,仅经过一拍即落定的孙河宅地位于孙河板块的中心位置,与低密度别墅区情况相符,其容积率仅为1.1,控高18米,适合打造高端别墅产品。

  自2017年以来,孙河板块已出让了五宗地块,分别由泰禾、中粮天恒旭辉联合体、石榴集团及北京城建、旭辉中粮联合体、首创远洋联合体竞得。其中,泰禾、中粮天恒旭辉联合体所拿地块的溢价率分别达49%及31%,而旭辉及中粮最新斩获的地块溢价仅为1%。

  溢价率的下降反映的是市场温度的冷却,即便当天远洋及首创到场也并未有举牌动作,原因为何?亚豪机构市场总监郭毅向观点地产新媒体分析,由于过去一年间北京土地市场供应增加,部分开发商手中的土地储备获得充盈,但与此同时,北京的商品房成交压力目前并没有看到一个放松的迹象。

  “目前北京的销售政策还是保持着一个非常严格的状态,大量的市场供应集中在商品房上,其实所有的开发商都面临去化压力的问题,特别是在孙河这样的区域。”郭毅分析道,虽然孙河板块环境与发展前景并不错,但是板块老项目还没有销售完毕,新地块又在陆续出让,加剧了各个项目互相竞争的压力。而且,地块销售限价的存在也限制了房企的盈利空间,故而影响了开发商拿地的积极性。

  譬如,这宗孙河地块的出让楼面价达5.72万元/平方米,平均售价达到了限制在68924元/平方米,可操作的空间并不大。

  至于中海所拿下的昌平区沙河镇地块,郭毅分析道,该宗地块邻近泰禾丽春湖院子,过去这个项目的销售情况在北京市场一直表现不错,说明整个版块对中高端住宅产品的需求比较强烈,这或许是中海拿地的信心之一,但地块的体量较大价格高,同区域内竞品多,或是参拍的房企显得犹豫的原因。

  从这一场土拍可见,北京土地市场降温愈发明显。2016年底,北京开始加大土地供应之时,采取了竞地价限房价的措施,并设置竞自持的规划,但100%、70%的自持比例目前也极少出现,相反地,低溢价乃至流拍时有发生。

  据了解,2017年北京全年商品住宅用地供应指标为650公顷,实际供应量达到721公顷,是近5年北京市土地市场供应量平均值的1.75倍。而据中原数据显示,2017年北京土地市场成交达2796亿元,创下历史新高。

  僧多粥少的局面留下了几宗尚待破解的自持地块,2017年全年共竞出自持住宅规模约87万平方米。如今,粥多僧多之时,企业便显得更加审慎了。郭毅称,如今房企拿地不再是纯粹的补仓的思路,地块的位置、规划、未来的客群以及限价等都在约束着房企的积极性。

  那么,如今战意退却的土地市场情况是否会继续延续下去?未来一个月之内北京大量的土地供应或许将是我们观察的一个空间。不包括工业用地及棚改用地在内,目前北京市规土委已公布的于2018年成交的地块共计25宗,涉及总建面超过300万平方米,出让金达626亿元。

责任编辑:观察员

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