 北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部 北京二手住宅价格趋势研究报告（07.01—10.06）研究周期：北京2007.01—2010.06(其中6 月份为根据现有样本预估值，下同) 样本范围: 链家2007.01—2010.06 二手住宅成交数据 链家2007.01—2010.06 二手房源挂牌数据 在过去三年，北京二手房市场经历了快速发展，尤其是2009 年二手房价量都表现 出惊人的一面，直到2010 月份，被称为史上最严厉房地产系列宏观调控政策出台，二手房市场进一步表现值得探究。 链家地产市场研究部盘点近三年半二手房市场价格整体走势、议价空间特点以及 各行政区、商圈、楼盘价格特点，以期寻根究络，观察近半年二手房市场特点，预期 未来。 2007.01至2010.06 整体二手住宅价格走势图示 图表数据由“链家地产”市场研究部提供 北京二手住宅价格年度变化特点年份 涨幅 主要特点 2007.1-2010.6 120% 三年半时间里30 个月出现价格的上涨，12 个月出现价格 下跌，整体呈现易涨难跌趋势。 2007 40.6%在奥运规划等发展因素影响下，2007 涨模式，月均上涨较为缓和。2008 -7.4%受政策调控和全球金融危机影响，2008 年二手房价格小幅 北京链家房地产经纪有限公司I 市场研究部 下跌。2009 60.5%在投资、改善、累积等多重新增需求的助推下，2009 手房价格快速上涨。2010 年上半年 5.8% 价快速上升20%，而5、6月出现明显回落，平均降幅相比 月份预计达9.5%左右，与2010年初基本持平。 图表数据由“链家地产”市场研究部提供 小结2：2010 年上半年，短短6 个月，二手房市场价格如同“坐过山车”， 经历了1、2 月份的高位停滞，3 月份价格骤然冲高，持续到4 月中，因“国 十条”出台迅速影响了消费预期，上涨趋势戛然而止，4 月底开始明显回落， 历经5 月一个月的回落盘整，房源增速放缓，客户依然观望，买卖双方进入 “胶着”状态，价格也随之相对平和（详情参见表2）： 2010.01至2010.06 宏观政策前后北京二手住宅价格月度变化特点 时间 单月涨幅 主要特点 2010 1.2%2009 年底，价格高速上涨市场的惯性缓冲。 2010 持平春节期间市场清淡期。 2010 11.3%节后市场骤然火爆，业主短期内多次酝酿提价，需求追涨 价格入市，价格涨幅达到三年半来月度涨幅之最。 2010 2.5%上半月持续价格高位，月中开始宏观政策陆续出台，成交 价格基本停涨。 2010 -8%2010 月，系列宏观调控政策执行初期，市场上房源抛售鲜嫩香明显，价格下行，单月跌幅达8%左右，同样为三 年半以来月度最大跌幅。 2010 月预测-2% 通过对北京二手市场的历史数据和本次调控带来的影响 综合分析， 月北京二手住宅价格会继续下跌，但跌幅会有所放缓%，预期在2%左右。 图表数据由“链家地产”市场研究部提供 房价与挂牌价对比分析北京链家房地产经纪有限公司I 市场研究部 2007.01至2010.06 房价变化与挂牌价对比图示 图表数据由“链家地产”市场研究部提供 小结:三年半以来，二手房共出现三次较大的议价空间，分别是07年底、08 月以及当前。一般情况而言，议价空间的出现，主要有两种情况，一种是市场价量上行期间，挂牌价格短期上涨过快，成交价格涨幅虽 然也较为明显，但不能与之同步；另一种是市场价量下行期间，成交期间卖 方主动让家或接受买方大幅议价。相比之下，2010 年上半年，市场上短期内 出现了两种议价情况（详情参见表3）： 2010年二手房议价空间变化详情表 议价变化特点 表现阶段 议价空间 原因分析 不存在议价空间阶段 0%2009 年年底需求追涨价格局面的惯性 缓冲。 议价空间出现，但成 交价迅速走高阶段 10—15%业主报价不断告位快速上涨，客户接受 意愿不断增强，但不能短期完全接受， 议价空间开始显现。 成交价逆转下跌，议 价空间拉大阶段 5-6 22-27%系列宏观政策后，业主报价有所走低， 但需求价格底限不断下探，议价空间不 断拉大。 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 各行政区房价趋势分析北京链家房地产经纪有限公司I 市场研究部 2007.01至2010.06 各行政区房价排行 图表数据由“链家地产”市场研究部提供 小结：2007年—2009 年三年间，北京各行政区均价排名变动不大，而2010 年半年，各行政区价格排名变动相当大，主要体现在（详情参见表4）： 2010.01至2010.06 各行政区价格排行变化详情 特点 变化描述 排名 变化 原因分析 亦庄二手房均价首 次超越朝阳区 2010 年以前，亦庄房价排 名紧随城八区之后，2010 年年中，以仅次于中心城 区和海淀区，位列第6 亦庄房价定位中高档，且受亦庄线开通利好影响，涨幅加快；而朝阳 区由于成交热点范围逐渐扩大，边 缘区域价格冲抵均价。 丰台二手房排名城 八区之末 2010 年以前，丰台房价在 城八区中排名第七，高于 石景山区；2010 年年中， 丰台已先后被石景山、亦 庄赶超，位列第9 号线对南城利好已经冲淡，而南城诸如方庄、刘家窑等其他热 点区域显著利好也不明显，经过 2009 年价格到达高位之后，区域 优势性已有所减弱，因此2010 年价格有所下降。 通州价格成为郊区 房价“超然地位” 2010 年以前，通州价格仅 高于顺义，属于“末流”， 而到2010 年年中，价格在 众郊区中以仅次于亦庄开 发区，一跃而为“超然地 12 通州新城规划严重透支了未来房价，大量投资型购房需求入主通 月中旬以后调控政策陆续出台，迫使通州房价有所回落，但仍 远较2009 北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部 顺义已摆脱多年房价排名最末局面 2010 年以前，顺义房价为 13 个区域最低值，而经过 半年的快速上涨，当前已 超过大兴和昌平 13 11 顺义新城及在建地铁都成为区域 房价上行重大利好，此外区域此前 相对最低的价格则让高价位时代 需求顺流，造成价格快速上涨。 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 2007年至2010 年各行政区涨幅排变化图示 图表数据由“链家地产”市场研究部提供 小结：三年半以来各行政区二手房价格涨幅排名变化较大，尤其是2010 2010.01至2010.06 各行政区价格涨幅变化情况 特点 描述 半年涨幅 原因分析 三甲“乾坤挪 移”，全部易位 2010 年以前，价格涨幅最大行政区为 大兴、昌平、海淀； 2010 年年中，价格涨幅最大行政区已 全然易位，依次是顺义、亦庄、通州。 33—43% 亦庄有交通轨道外部利 好刺激，而西城与石景 山则是行政区开始形成 价格“补涨”局面 北京链家房地产经纪有限公司I 市场研究部 顺义、通州挤入“上流” 2010 年以前，通州价格涨幅排名末 位，顺义排名倒数第四位； 2010 年年中，顺义、通州价格涨幅已 位居第一、三位。 33-43% 新城规划利好及区域补 涨因素 丰台逆市下跌 2010 年以前丰台价格涨幅排名分别 为数第五位； 2010 年年中，丰台价格你是下跌14% 左右 -14% 前期涨幅过快，缺少决 定性支撑动力，宏观政 策后价格“回流”效应 最明显 以上数据由“链家地产”提供 2007年至2010 年商圈价格Top10 图示 图表数据由“链家地产”市场研究部提供 表6：2010 年上半年商圈价格排名变化详情 变化 描述 原因分析 超半数商圈房价排名已洗牌 当前最贵商圈中，世纪城、北太平庄、 广渠门、万柳、公主坟、阜成门等超 半数为新入围十强。 1.商圈补涨后的替代效 2.2010年兼顾投资型需 求群体为主，相宜选择商 北京链家房地产经纪有限公司I 市场研究部 中高档二手商品房全面受肯定时代到来 2010 年以前，最贵商圈并且以5 商品房和老公房为主；2010 年年中，最贵商圈易转移为以次 新房为主、中高档集中的商圈。 圈及房产类型也发生变 化，中高档房相对集中区 域为其主要目标，造成价 格加速上涨； 高价商圈区域外扩趋势明显 当前世纪城、朝阳公园、万柳等商圈 均属于相对外围，与此前60%的商圈集 中在二环周边相比，外扩趋势明显。 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 2007.01至2010.06 商圈涨幅Top10 图表数据由“链家地产”市场研究部提供 2010 月，经历了有史以来最严厉的房地产政策调控，商圈涨幅Top10 四名商圈涨幅仍然超过50%。表7：2010 年上半年商圈价格涨幅排名变化详情 特点 描述 原因分析 领涨商圈半年涨幅超过 50%，领涨幅度再攀高峰 2010 年以前，领涨商圈一年涨幅最 高在80%左右，也就是说半年一般 不会超过40%； 而2010 年上半年，已有四个领涨商圈半年 涨幅超过50%。 1.当前需求模式的转变：2009 增需求主要为累积性需求，而2010年已转变为兼顾投资型需求，那么 这会造成两个方面的差异：即主观 意识上抬高或追涨高价格意愿相 北京链家房地产经纪有限公司I 市场研究部 领涨商圈已全面转换2010 年以前，领涨商圈主要集中在 诸如大兴、上地、安贞、太阳宫、 六里桥等区域； 对更强、选择区域也以自住与投资相结合为主； 2.价格全面上 涨时代，外部利好对条件带来的房 价上涨空间，相对已经不再是唯一 或最强，效果也就有所减弱。 外部利好对区域的作用 已经有所弱化 2010 年以前领涨区域基本有外部 利好刺激,例如本次入榜十大领涨 商圈的世纪城以独特的学区房优 势在2007 年价格上涨期涨幅排名 仍在十大,而奥运区域则凭借08 奥运的利好因素,2007年价格涨幅 名列前二十. 当前领涨商圈中，各区域基本无诸 如地铁轨道、地王等明显外部利好 条件刺激。 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 月楼盘涨幅Top20北京链家房地产经纪有限公司I 市场研究部 表8：楼盘涨幅最快楼盘变化特点详情特点 描述 分析 楼盘位置已从南部为 主逐渐转移到东部全 2010年以前，领涨楼盘主要集中在 诸如黄村中里、顺驰领海等南部区 当前的炫特嘉园、翠屏北里等众多东部区域。 1.东部楼盘会形成补涨，而南 部楼盘房价上涨动力已透支； 2.通州新城规划利好，以让热 点楼盘进驻大批投资者，区域 房价短期上涨迅速，宏观政策 出台让房价迅速回落，但涨幅 相比之前依然较高。 半数领涨楼盘半年涨 幅超过过去三年总涨 2010年领涨的20 个楼盘涨幅几乎都 在35%以上，其中半数涨幅超过50%， 甚至比过去三年总涨幅还要高 通州典型楼盘价格回 落后涨幅仍然惊人 20 个领涨楼盘中，通州占据六席， 即杨庄南里、云景里、蓝调沙龙、世 纪龙鼎、翠屏北里、新华联家园等六 个楼盘 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 链家在线月北京二手住宅价格趋势研究报告,对北京二手住宅二手市场的价格做出详细的分析,通过图表的形式分析二手房买房租房市场行情 |
