五月贸易局势再度紧绷，制造业转移的步伐明显加快了。中国企业对东南亚的投资也在加速增长。

　　今年一季度，越南吸引外资总额达108亿美元，同比增长86.2%，其中一半来自中国。从越南河内驱车前往海防，一个半小时的路程里，就能见到三十多个初具规模的工业园区。

　　和越南一样，今年进驻菲律宾的金主爸爸们，大多是来自亚洲，中国、日本、美国、新加坡的企业。

　　原因都一样，在现在的紧张局势下，这些在制造业产业链上辛苦挣扎的企业，匆匆选择更安全的区域建厂，避免成为“代价”。

　　顺应规律，顺应趋势演变，让东南亚都赚了个盆满钵满。当地的收入和房价也是水涨船高。而能让我们踩上这个趋势最便捷的方式，就是买房。

　　投资需求和偏好不明确，就会发现自己什么都想要，问的问题要么非常大，要么非常小，这种情况就太容易上错车了。

　　就连选基金和理财产品前，平台都得问你一句：您是保守型还是激进型投资者？把房产看做理财产品，道理也一样。

　　投资预算多少？50万？100万？200万？500万以上？每一档对应的市场和项目都不一样啊。当然，买房自由的土豪请随意。

　　有些项目适合长期持有，获得稳定的租金现金流，有的则可以利用政策空间炒楼花。

　　还有些家庭海外买房的目的可能是养老自住，那么旅游胜地泰国马来西亚的居住环境会更舒服。这些需求与纯投资型的完全不一样。

　　还有些家庭带着孩子到东南亚去上国际学校，希望能用房子出租的租金收益，来弥补自己租在学校周边的住房成本。此时，一套有高现金流的准现房公寓明显比期房更划算。

　　因此会不会成为接盘侠是重点。大多数家庭海外购房的最终归宿，是卖房套现。谁来接盘，是打消买房焦虑的第一要务。

　　总结下来接盘侠其实就两类：长期定居当地的中产阶级及以上家庭，以及投资者，而不是低收入人群（家里有地的土著除外）。

　　过去我们总是把注意力放得太大，期望从全国的人均GDP和GDP增速中寻找到接盘侠的答案。但关注这个城市的人均GDP，观察当地中产阶级的消费能力，我们才能更贴近正确答案。

　　例如，虽然菲律宾全国的人均GDP仅有三千多美元，但首都马尼拉在2017年的人均GDP就大约6.1万人民币，同一年二线城市重庆的人均GDP（6.3万）接近。

　　例如，在柬埔寨的首都金边，就连市场调研经验丰富的日本永旺，也低估了当地中产的消费力。金边的永旺一期，仅用一年半时间就收回了成本，而他们原本的计划是十年。（更多对当地中产生活的观察，请戳《野心、荷尔蒙、消费升级，金边这座“欲望都市”让人欲罢不能》）

　　拥有一套每个月可以收到可观的租金收益的房子，这可能是我离睡后收入最近的一次了，也是最容易跑赢放水和通胀，保证资金安全的方式了。

　　这也是检验这套房子未来容不容易变现的因素之一。毕竟连租客都找不到，未来怎么找接盘侠？最好的办法，就是实地走一走，看一看周边同类型的公寓租金如何，出租率高不高。

　　哪些地方租金会更高？CBD附近、商业区周边、以及重要的交通枢纽地附近，还有一些符合当地特色的住房需求，例如曼谷和马尼拉的大学附近有学生公寓的刚需。

　　中国人在东南亚的嗅觉总是比周边的日本人、新加坡人要慢一拍。所以我们没能享受到东南亚几个著名城市的核心区域房价大涨带来的红利。

　　但现在政府和开发商重点开发的区域，不能再忽视了。在不熟悉的地盘买房，跟着知名开发商的脚步，总是能排除掉一些风险选项。因为他们有更全面的市场调研、更持续的现金流，以及更完善的后续服务。

　　至于某些没有地产经验的小开发商，除非占据绝佳的地理位置，否则哪怕楼书画得再好看，在火爆的东南亚楼市里，也不排除他们有干一票就跑的风险。

　　最近和许多读者朋友们交流，发现大家最常见的习惯，就是拿中国房产的情况去对比海外买房。

　　东南亚的物业费，一般在10块人民币/平。因为它们提供的服务和配套设施，与国内的小区差别还是蛮大的。

　　泳池、健身房、活动室基本是东南亚公寓的标配了，有些公寓大楼里还配有儿童活动室、家庭聚会厅。只要是业主或者租客，就可以免费使用。冲这一点，就帮很多家庭省了一大笔去健身房和游泳池的会费。

　　朝向在东南亚国家真没那么重要。反而是窗外的风景更重要。比如面对着小区泳池，或者游乐场，或者风景好的地方。所以有很多小区的住宅楼，都是围绕着小区里的泳池修建的。

　　窗外风景好，视野开阔，比坐南朝北更受当地人欢迎。毕竟，大部分中国人买了房并不是自己住。

　　国内学区与房产绑定，也让咱们的房价跟着学区在跑。许多老破小的房子居住环境堪忧，但因为背后有一个强大的学区优势，身价翻倍。

　　但是东南亚也好，欧美买房也好，学区和房子并不是绑定的。越贵的房子，周围配套的学校越好，但并不意味着，只有买房的人才有资格就读附近的学校。所以千万别误解了东南亚的学区房概念，这里不代表稀缺性，大部分情况只代表离学校近。

　　在东南亚和欧美主要国家里，只有两种类型的移民涉及房产买卖，其他国家和地区买房和移民都没有关系。

　　一类是菲律宾的SRRV签证（菲律宾特殊退休移民签证），某些房产项目属于菲律宾移民署盖戳认定过的，购买房产可以有资格办理SRRV签证。但即便是不买房，也可以存5万美元在当地指定的银行，获得办理SRRV签证的资格。

　　另一类是欧洲的黄金签证，例如西班牙希腊等，购买指定金额及以上的房产，可以获得永久居留签证。

　　以上这些就是掘金小分队在调研多个东南亚楼市之后，得出的买房秘籍。如果您仍然不知道如何选房，不如与我们的专业分析团队，好好聊一聊！

　　欢迎添加文生丨智谷趋势（zgtrender003）进一步详细了解，备注：东南亚。