欢迎来到中国观察网 http://www.chinagcw.com.cn

帮助中心 广告联系

中国观察网

一个不容忽视的“硬”投资-越南房地产(三)

来源:未知 作者:观察员 人气: 发布时间:2020-03-26
摘要:,我们给大家介绍了越南房地产的整体情况,可以说是个快增长、高收益、低成本的投资乐土,7%的年租金回报率直接秒杀了其他重要的东南亚城市。在 坐落在越南南部的胡志明市(原名:西贡),现在是越南的经济贸易中心也是最大的城市,人口 1200 万人,不到 13%

  ,我们给大家介绍了越南房地产的整体情况,可以说是个快增长、高收益、低成本的投资乐土,7%的年租金回报率直接秒杀了其他重要的东南亚城市。在

  坐落在越南南部的胡志明市(原名:西贡),现在是越南的经济贸易中心也是最大的城市,人口 1200 万人,不到 13% 的人口却创造出了越南 20% 的 GDP。胡志明市有着极大的经济自由度,也产生了最高的 GDP 增速,去年已经达到了 9.8%,远远高出越南平均的 6.7% 增速。胡志明市的人均 GDP 也超过了越南平均值的 1.5 倍。

  胡志明市现在正在进行重要的城市改建和基础设施建设:城市规划的重新设计和布局,交通基础设施建设,和城市向周围卫星城扩张。其中最引人瞩目的就是胡志明市的地铁交通的建设。当完成后,将有一整套地铁系统 6 条线路贯穿整个市区,第一条地铁将最晚于 2020 年运营,一号线 区和 Thu Duc 区,其他线 年。现在,城市 CBD 和周围区域的房价有着明显的区别,每个区域的发展也不尽相同。

  下图是胡志明市的地图,一共有 26 个区,2020 年城市规划已经确定,第 2、4 和 7 区将主要承建新的住宅项目,作为新兴的开发区。这是由于:1)大量的未开发土地,2)离市中心很近,3)大量的外国人居住,完善的生活配套设施包括大型超市、国际学校等。城市西边,第 5 区、Tan Binh 区、11 区等是胡志明市的老城区,是文化美食的聚集区但是道路狭小,居民的私人住宅众多,经济发展缓慢。然而城市的东边和南部,第 2 区、第 7 区、Thu Duc 区和高新开发区,有新的城市规划和新修建的道路,工厂、码头也在第 2 区的南部和第 9 区。下图中包含了 1 环和 2 环,而 3 环连接了周围的卫星城。

  胡志明市的房屋通过售价、租金回报、质量和市场定位,被分为 3 个级别:A、B 和 C 级。详细分类如下:

  B级价格有很大的涨幅空间,并且需求旺盛,相对比较容易变现。另外,我们同时可以关注B级和C级的办公楼和酒店的投资标的,相比A级,投资额度较小,风险比较容易控制。办公楼和酒店的投资将成为未来两年越南房产投资的主要投资标的,而当前市场下,还是建议选择比较优质的有成长性的住宅项目。

  下图中的“累计预估收益率”是预估的保守型投资会带来的收益率。收益包含房产的增值约 5% - 10%每年,和房租收益每年约房价的 6% - 8%。通过模型和预估不同的越南经济发展快慢、结构化改革速度和基础设施的发展所带来的影响,分析出 3 种方案。其中方案 2 是最有可能出现的结果。所以预计,投资住宅项目的产品会给投资人带来每年约 11 - 18%左右的利润。

  然而,对于房地产项目来说,收益很大程度上取决于项目的选择。所以选择一家对当地市场了解又专业的公司非常重要,可以对我们的投资进行有效的管理。

  房地产投资大都比较依赖国家宏观的经济发展,所以经济下行风险对于房地产投资要多于具体的产业风险。尤其是汇率波动,越南结构性改革和金融体制的开放对房地产市场都有影响。越南央行实施的汇率政策是钉住汇率制,越南盾(VND)是钉住美元的波动而波动的,与美元汇率相对稳定。虽然过去几年汇率有所波动,但人民币的下行风险相对更大,在计算预计回报率的时候,应该考虑多项汇率风险。

  政府的结构性改革的步伐也是需要考虑的风险因素,因为政府的改革可能会造成比较大的经济影响,从而影响房地产市场。但这个风险是被动风险,只能对在越南的投资进行多元化分散来降低。

  利率风险是另一种会影响房地产市场的供求关系的重要因素。高的利率会降低贩房者的贩买力,使得贷款压力更大,同时房地产商也难以融资,导致整个房地产行业发展缓慢。然而,近年来因为经济快速发展,通胀下降企稳,目前越南正在一个降准降息的通道内,预计未来利率风险较小,大概率趋于稳定。

  越南监管较松,各个开发商给楼盘定价模糊。同一个楼盘,每个楼层每个房间的价格都不同。 差价可达20%,往往给出的价格仅供参考。 房产买卖需要通过交易公司,有些地产商没有自己的交易公司(如Vinhome中央公园),交易公司之间互相竞争,并且房源较为混乱。

  由于外国人只能购买新房,越南预售时间较早,所以现在大部分可售房源多为2018 - 2019年交房的项目。在越南,付款一般不用一次性付清。每个开发商有自己的支付安排,如首付30%,之后每月支付3%(无利息),一直到交房后,再支付剩余款项。

  合同签署会包括:预定合同,购房合同。法律规定,开发商必须在楼盘建设到一定程度才能签署购房合同。所以很多项目目前只能签署预定合同,几个月之后再签署购房合同。购房总共需要约1-5天,部分与交易商签署的预定合同需要地产商重新审核定价。如有专业公司全程协助,在时间不允许的情况下可以通过电子邮件办理。

责任编辑:观察员

中国观察网独家出品

新闻由机器选取每5分钟自动更新

手机:13088886666 邮箱:123456@qq.com
联系电话:010-8888888 地址:北京市河南岸国商大厦