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复盘2020深圳楼市魔幻开局:房价暴涨的谎言与真相

来源:未知 作者: 人气: 发布时间:2020-05-22
摘要:原标题:复盘2020深圳楼市魔幻开局:房价暴涨的谎言与线深圳楼市魔幻开局:房价暴涨的谎言与线月份,深圳先后经历新房天价喝茶费、二手房挂牌价飙升、房抵经营贷等一系列风波;新房二手房联动,原以为疫情过后会有所受挫的深圳楼市,炒作氛围却异常浓烈,二

  原标题:复盘2020深圳楼市魔幻开局:房价暴涨的谎言与线深圳楼市魔幻开局:房价暴涨的谎言与线月份,深圳先后经历新房天价“喝茶费”、二手房挂牌价飙升、房抵经营贷等一系列风波;新房二手房联动,原以为疫情过后会有所受挫的深圳楼市,炒作氛围却异常浓烈,二手房价也明显上涨,全国人民的眼光都被吸引了过来。(21世纪经济报道)

  自疫后楼市解封,2020年深圳楼市迎来了魔幻开局,在喧嚣了两个月后,到5月突然戛然而止。从“五一”假期至今,深圳楼市没有迎来大爆发,这与此前炒得火热的市场氛围形成鲜明对比。

  3、4月份,深圳先后经历新房天价“喝茶费”、二手房挂牌价飙升、房抵经营贷等一系列风波;新房二手房联动,原以为疫情过后会有所受挫的深圳楼市,炒作氛围却异常浓烈,二手房价也明显上涨,全国人民的眼光都被吸引了过来。

  而随着深圳官方接连出手,严查房抵经营贷,处罚违规中介,暂停开发商楼盘网签,下架高挂牌二手房源,释放连环调控的信息,市场的疯狂不再蔓延,犹如大海的惊涛渐渐平息。

  为了平抑市场炒作,深圳市政府准备了多样化的调控手段,增加供应也提上了日程,二手房指导价、

  谁也没有想到,年后疫情趋稳,深圳楼市率先线下开盘,会开启一波魔幻涨价潮。

  回溯三四月份,深圳部分片区楼市可谓“水深火热”。随着招商湾玺三次开盘三次“售罄”的市场传闻,乐观情绪被搅动,南山、宝中、光明等片区的二手房挂牌价突然飙升。

  据贝壳二手房购房平台显示,宝中的壹方中心的二手房挂牌价最高达19万元/平方米,目前在售的34套房源里,单价最低为13.5万元/平方米,且只有一套。同样,位于热点片区南山区的华润城润府一期,曾出现20万元/平方米的挂牌价,而贝壳二手房平台显示的该小区均价在162632元/平米,明显高于同小区的平均房价。

  购房者称,深圳这样二手房挂牌价飙升的不在少数,“去年单价5万-6万/平方米的龙华红山片区,现在都在八九万以上了,而华业玫瑰四季47平方米的小户型,单价都有10万+。”在偏远的光明区,挂牌价突破7万元/平方米的是光明大第。贝壳购房平台数据显示,光明大第最贵的二手房挂牌价可达76486元/平方米,而小区的二手房均价在66756元/平方米。

  深圳中原中心数据显示,3月第四周,深圳七区二手住宅报价除了龙岗区微跌之外,其他区域报价均上涨,其中宝安均价上涨2.19%,涨幅最大。

  从报价变动的区间来看,业主报价上升的盘源占比为55.19%,且连续四周过半,报价下跌的盘源占比为34.51%。

  有业内人士分析,深圳年后这一波二手房挂牌价的突然暴涨,或许与豪宅税取消,市场乐观情绪下,二手房业主想做高评高贷有关,低息贷出来的钱可以接着买房。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,豪宅税取消,房东预期这是外部的因素,本质原因还是深圳潜在的市场需求很强,“无论是买来住的,还是为小孩子读书,或者是投资,深圳本身的房源比较紧缺。”

  此外,这一轮楼市升温里,新房二手房联动,新房市场“售罄”所带来的乐观预期,也会作用到二手房市场上。

  新房要交“喝茶费”才能买,二手房报价一天一个样,看似疯狂、热闹的深圳楼市,过去这两个月的成交价格并未出现大幅上涨。

  中介协会所说,“很多小区的超高报价只是报价,其实很多都并未成交”,实际市场仍处于观望的较多。

  据深房中协消息,截至4月17日,虽然报价最高到了20万元/平方米,但华润城一期实际成交均价显示在12万元-14万元/平方米,且近30天内基本零成交或只成交1套。

  贝壳二手房交易平台显示,壹方中心最高报价可达19万元/平方米,但最近三次的成交单价仅在11.4万元-13.6万元/平方米之间。深圳中原研究中心数据显示, 3月深圳二手房成交8008套,环比上升3.8倍。但过户数据的增长一方面由于2月成交量较少,疫情过后出现补偿性上涨,另一方面,过户数据与实时成交情况有一定时差,3月过户的二手房主要为去年底到今年初签订协议的房源。

  从成交价格来看,3月深圳二手住宅的实际成交均价为59048元/平方米,环比仅上升0.95%。

  另据国家统计局数据,3月份4个一线城市中,深圳二手房房价领涨,均价约64000元/平方米,同比上涨1.6%。但这个数字,远不如市场呈现出来的那般“恐怖”。从备案数据来看,4月深圳二手住宅成交套数为7679套,环比下滑4.1%;成交面积为65.9万平方米,环比下滑3.0%。

  分区来看,4月除罗湖和福田两个区域成交套数环比出现上升,其他区域出现下滑,其中盐田成交套数环比下滑25.4%至103套,跌幅最大。

  多位业内人士指出,二手房有价无市的现象普遍,业主希望借助这波火热的楼市抬高房价,但购房者并不接受,大多实际的成交还是基于合理价位。

  深房中协也指出,3、4月深圳楼市的确存在局部片区、局部楼盘被“热炒”的现象,并且在“热炒”的背后,存在部分投资公司、自媒体与

  但总体而言,一季度成交量并没有因为热炒行为,造成热点片区内网签量(成交量)的明显大幅上涨,楼市的“虚火”并没有给行业带来明显的效能提振。实际成交情况与楼市表面火热的感官体验并不一致,说明了分化语境下的这一波市场行情并不具有全市代表性。

  进入5月,深圳楼市热度继续下降。据贝壳统计,“五一”五天内,深圳新房住宅成交328套,同比去年“五一”成交的724套,下降了54.7%;而相较于4月份日均成交114套,“五一”期间的日均成交为65套,下降了42.9%。

  二手房方面,深圳中原中心数据显示,5月3日-5月9日,全市二手住宅成交1225套,环比下降22.7%,成交面积102384平方米,环比下降23.5%。

  4月18日,深圳市住建局公告表示,针对近期二手房市场的乱象,展开了为期三个月的整治,严打违法违规行为。

  其中,住建局点名提到二手房挂牌价虚高、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等情况。

  今年以来新发放的房抵经营贷,这成为深圳这一波楼市行情的分界线,此后,市场热度明显降温。4月28日,深圳市住建局局长张学凡透露,深圳已对之前三次开盘的湾玺项目的开发商

  开出了罚单,湾玺的192套房源以及该公司在深圳的在售项目,均被“锁定”,暂停网签。

  与此同时,二手房调控也使出了雷霆手段,多个挂牌价虚高的房源被强制下架。住建局会联合市场监督局和公安局开始线下检查,一经发现顶格处罚。多位中介机构人士均确认了将被检查门店的消息。

  21世纪经济报道调查显示,目前南山、蛇口、宝中、光明等区域,都有房源被要求在中介平台下架。据深圳业内流传,单价20万元/平方米的二手房房源不得上市交易。

  记者登录贝壳等房产信息平台,已经查询不到华润城单价在20万元/平方米以上的房源,而光明新区也无6.3万元/平方米以上的房源。深房中协相关人士透露,早在4月18日,就已对热点片区和高价房源进行监控,目前已在定期公布异动房源名单。

  在严打节奏下,网传已久的“深圳二手房指导价”也在酝酿出台,据深圳二手房中介人士表示,官方将对深圳片区二手房价格涨幅进行限制,正在商讨政策和细节,包括防止市场出现阴阳合同等漏洞。对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,针对深圳二手房市场的“失控”现象,必须要以强力的行政手段介入。

  调控指向了长效机制。张学凡还强调,“对于房价上涨,我们准备了很多手段。”

  他表示,未来会通过一些标本兼治的办法来解决房价问题,“比如在交易环节,对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段,与普通住房差别化;在持有环节,我们接下来也可以考虑房地产税的问题。”

  李宇嘉认为,“对房产税落地需要谨慎,但当下的深圳楼市,不以猛药,难去其疾。深圳商品房的金融属性、资产属性最强(没有之一),房产税就是应对资产价格暴涨、抑制上涨预期的最佳手段。”

  而从更根本的解决方式上,深圳也意识到了要加大供应。5月8日,深圳发布《深圳市2020年度建设用地供应计划》,表示将进一步加大住房供应。

  文件显示,深圳今年居住用地计划供应293.2公顷,约占2035年住房计划总量的25%,其中新增供应129.2公顷,同比去年增加了一倍。

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