近日，住房和城乡建设部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称意见)，意见明确，要加强对实行“高进低出”等风险经营模式的住房租赁企业的监管，规范“租金贷”，实行租赁网签、租金纳入银行监管账户等。

　　据了解，近年来，我国住房租赁市场快速发展，为解决市民住房问题发挥了重要作用，但同时也存在违规使用住房租金贷款的问题，侵害了租房者的合法权益，影响了社会和谐稳定。

　　2019年的长租公寓“爆仓”数目再创新高。根据各大媒体及公开信息统计，2019年，53家长租公寓经营难以为继，其中资金链断裂及跑路的共有45家，4家企业被收购，4家拖欠或拒付房租。以去年7月的乐伽公寓为例，“高收低租”、自建“资金池”以及现金流问题导致其最终破产，引发多地租客维权。

　　对此，意见指出，要加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。要加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。

　　长租公寓企业为租房者改善租房品质提供了便利，但狂奔模式亦存在隐忧，其中最主要的莫过于租金贷问题。以刚刚赴美上市的蛋壳公寓为例，“租金贷”成为其最大现金流来源。其招股书显示，在蛋壳公寓的租户中，通过现金贷支付房租的用户占据绝大多数。2017年、2018年、2019年前三季度，蛋壳用户现金贷付款比例分别为91.3%、75.8%和67.9%。2019年前九个月，蛋壳公寓个人预付款7.94亿元，来自金融机构的预付款高达31.06亿元，两者合计达到39亿元。

　　如此高杠杆的“租金贷”可能带来巨大的金融风险，意见提出：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

　　实际上，通过租金监管账户防范金融风险在一些“重灾区”已有试点。2019年9月，南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，指出应当建立住房租赁租金托管制度，在银行设立专用账户，实行租金银行托管。同年11月，《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》明确，“托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。

　　除了管控租赁金融业务、加强租赁企业监管外，六部门还对租赁服务平台的建设提出了要求。意见指出，房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制，对租赁纠纷承担首要调处职责。相关行业组织要积极受理住房租赁投诉，引导当事人妥善化解纠纷。住房和城乡建设等部门应当畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线协同，及时调查处理投诉举报。各地要将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围，实行住房租赁网格化管理，发挥街道、社区等基层组织作用，化解租赁矛盾纠纷。