 中地数媒（北京）科技文化有限责任公司奉行创新高效、以人为本的企业文化，坚持内容融合技术，创新驱动发展的经营方针，以高端培训、技术研发和知识服务为发展方向，旨在完成出版转型、媒体融合的重要使命 问：张某（男）和李某（女）系夫妻，后两人关系不和，两地分居。为防止离婚时李某分得房产，张某与生意伙伴赵某协商，将登记在其一人名下的两套房屋私下低价转让给赵某，双方签订了房屋买卖合同，并办理了不动产转移登记。张某和李某离婚后，李某得知了张某私下转移房产的行为，应当如何维护其房屋财产权益呢？ 答：（1）首先提出异议登记，防止登记的权利人处分房产。《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）规定了异议登记制度。权利人发现不动产登记情况与真实情况不相符的，可以要求登记的权利人办理更正登记。权利人不同意更正的，真实权利人可以向登记机关申请办理异议登记。《房屋登记办法》（建设部令第168号）第七十八条规定，异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。因此，本案中李某应当首先要求赵某和张某办理更正登记，如果两人不同意更正的，李某应当申请办理异议登记，第一时间防止登记的权利人赵某将房产转移给其他不知情的购房人，进而导致房产无法追回。 （2）针对登记产权与事实情况不符的原因，提出相应的诉讼。异议登记只是对不动产权利人的临时保护，不能彻底解决不动产归属问题。《中华人民共和国物权法》规定，登记机构办理异议登记后，申请人在登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记后是提起民事诉讼，还是行政诉讼，法律没有明确规定，我们认定应当结合具体案情区别处理：一是对于交易基础行为无效等非登记机关自身原因造成登记错误的，应当依法提起民事诉讼。对于因买卖、继承等基础行为导致登记错误的，登记机关应当引导当事人及时提起民事诉讼。二是对于因为登记机关审查不严等原因导致登记错误的，应当依法提起行政诉讼。如果登记机关在办理具体登记时存在审查不严、违反登记程序等情形的，应当通过行政诉讼的方式由法院依法做出判决，撤销登记机关的登记行为，修正错误登记结果。三是对于因为既有民事争议，又有登记机关审查不严等问题导致的登记错误，可以根据当事人的意愿自由选择诉讼方式。例如：当事人提供虚假申请材料，登记机构审查把关不严导致登记结果错误的，当事人可以根据自身的案件的争议点，本着快速解决实际问题的原则，提起相应的诉讼。 （3）本案的处理和启示：一是张某应在异议登记后，及时提起民事诉讼。本案中，不动产登记错误的发生原因主要是张某和赵某签订的买卖合同效力问题，属买卖基础关系存在争议，登记机关对3人之间的复杂经济关系难以判断。为了及时解决房屋权属争议，张某应在办理异议登记后，及时向法院提起民事诉讼，由法院确定房屋的最终归属，然后由登记机构依据法院判决书确定的内容办理更正登记。二是为了维护当事人权益，夫妻共同房产应当尽量登记在双方名下。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”因此，为了防止夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房产，夫妻应当尽量将共同所有的房屋登记在双方共同名下，通过真实准确的不动产登记信息，维护好自身的合法财产权益。 |
