 您当前的位置 ：浙江在线住在杭州新闻网评房论市记者点评正文 临近年底，不断传来北京、深圳、广州、上海等一些中心城市房价下跌的消息，多年一路上扬的房价“拐点”似乎就在眼前。难道房地产市场的“拐点”真的到来了吗？沈阳房价是否也会受到波及？明年，沈阳房价会出现怎样的走势？ 深圳：10月份，新房均价回落至14797元/平方米，较9月份下跌约一成。与此同时，二手房交易量、价格下降近半。 广州：交易量、价格齐跌。10月份商品住宅成交面积下跌18%，创造了今年以来的新低。 北京：11月份，新房成交量比10月份下降了近10%，延续了10月份7%的跌幅，但房价却依旧上涨。 与以上中心城市的楼市数据不同。国家发改委数据显示，10月份沈阳房价同比上涨6%，比9月份上涨1.6%。 位于沈阳东陵区的一处楼盘7月末开盘，现在的均价已经比开盘时高出600元/平方米。而在铁西区一处楼盘，现在的均价已经比5月份开盘时高出700元/平方米。 无论是官方的统计数据，还是来自市场的信息都显示，至少到目前为止，沈阳的房地产市场并没有受到国内中心城市的波及，依然在稳健中上涨。 对于国内一些中心城市出现的房价下跌和成交量萎缩情况，一些人士认为，国内房地产市场的“拐点”已经出现。 万科董事会主席王石应该是最早站出来承认“拐点”出现的权威人士，日前他在北京出席一个新闻发布会时表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”，这句话媒体的转载率很高。但是，随后他在博客中解释：“我说的出现拐点是指深圳、广州等城市，而不是指整个国内市场。” 著名经济学家易宪容并没有用“拐点”已经出现来解释目前国内一些城市房地产市场出现的情况。但是，易宪容认为“国内房地产的市场预期正在发生逆转”。 易宪容认为，房地产股的下跌、土地拍卖的流拍、“捂盘”“捂地”的现象退潮、不少地方房价下跌等现象都是“国内房地产的市场预期正在发生逆转”的表现。现在无论是市场的开发商还是投资者，都希望以更低的价格把自己手上的产品卖出去，以便降低投资在房地产市场的风险。这就是因为预期发生了逆转。 沈阳建筑大学管理学院副院长刘亚臣则认为，这“不是拐点”出现。他表示，真正的“拐点”是经过三五年的上涨周期后，市场出现一定幅度的下调；但这次并不是，相比之下，这次更与宣传、宏观调控等行政干预有关。 刘亚臣表示，其一主要和宏观调控政策有关，包括上调准备金率、第二套住房首付款提高等干预制度，都对房价有一种制约；其二就是当地百姓有了预期，形成观望态势，并不入市，交易量的缩减自然对房价形成了一种压力。 沈阳地产业资深人士弓超认为，原来有5000元的利润，降价2000元，还剩下3000元的利润，这种过分利润的回吐是现阶段一些城市房价下跌的主要原因。另外，开发商拿地的时期不一，同一区域内项目的成本不一，利润的多少，不同的开发商有不同的选择；公司的战略不同，有的正在拿地，急需资金，降价是为了未来更大的利润空间，这些也是房价下跌的主要原因。 对于未来房地产市场的走势，刘亚臣认为，如今政策干预是不容忽视的。比如刚刚提出的“从紧的货币政策”，它对于房产开发者而言，意味着获取资金困难；再加上之前推出的土地调控从紧等政策，使得开发的成本运作加大。那么在整个市场结构和竞争结构没有变化、且需求不变的情况下，房价将呈现上涨的态势。 但另一方面，贷款难度加大，一些小开发商或许会因此被淘汰；大的开发商由于竞争加剧，有可能推出让利等方式来争取市场，所以个别房价出现走低的情况也存在。 也就是说，整体来看，土地政策从紧、货币政策从紧、融资单元化这三大因素使得房价短期内出现下降的可能性不大。从长期来看，对市场的调节会起到一定的作用。 而弓超预测房价“拐点”将在2008年奥运以后至2009年上半年出现。房价总体的下降幅度在10%以内。他认为，现在一系列调控政策效果有一定的滞后性，其效果可能会在这一段时间出现，除了政策因素之外，目前一些地区房价过高、有下降空间和奥运会后经济降温也是房价在这一段时间出现“拐点”的原因。 那么，在全国房地产市场大环境之下，沈阳房价明年将走向何处呢？是继续涨，还是开始降？ 刘亚臣认为，就沈阳房价而言，结合沈阳本身的城市地位分析并不高，近年来保持房价年增长幅度在5%-6%之间也是属于低位的，可以说是正常的走势。涨幅明年不低于6%，虽然同样在涨，但幅度会出现回落。 在调查过程中，沈阳多数开发商都认为，目前支持沈阳房价稳健上涨的主要原因是需求量很大。今年城市拆迁力度依然较大，这增加了需求量，预计明年沈阳房地产的需求量还会增大，有需求就意味着价格不会大幅下跌。 不过，一部分开发商对沈阳明年的形势也持谨慎态度，因为国家的调控政策摆在面前，资金从紧之后，一些实力较弱的开发商可能会出现资金链绷紧的情况，在这种情况下，他们可能会选择放弃追求高利润，而转为提高销售速度，实现资金的周转。要提高销售速度，有些开发商可能会选择降价销售。因此，一些房产价格可能会相对回落。 弓超认为，虽然价格可能会相对回落，但是，房子价格真正降下来还很难，因为房地产成本构成有九大部分，以土地成本为首的这九大成本大部分都是处在价格上涨阶段。所以，想让房价真正降下来，不是一件容易的事。 |
