15个权威专家机构揭露2020年楼市真实走向(精华版)

　　进入2020年，各大机构和行业专家都开始发布新一年楼市预判，给购房者提供新的市场参考。

　　虽然“房住不炒”，“稳”字当头等市场基调的描述大同小异，但具体来看，仍有一些具体的预判值得购房者多加关注。

　　从众多让人眼花缭乱的报告中，我们整理出5个重复度较高的市场预判，从大的政策环境，到值得关注的区域，这些让多家机构和专家都一致认同的市场趋势，作为密切关注市场的购房者一定不能错过。

　　2020年房地产政策大概率放松，因为房地产自身已经完全降温，严厉调控的必要性已经不大；

　　未来区域市场中，优质土地储备应主要集中于长三角，尤其是人口过500万且GDP过5000亿元的地市；

　　三四线城市将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务；

　　即使“因城施策”的房地产政策大幅度放松调控，也很难挽救三四线城市的颓势。

　　但是具体来看，多家机构和专家认为，开年就收到降准大礼包的2020年，楼市表现并不会太差。

　　2020年房地产政策大概率放松，因为房地产自身已经完全降温，严厉调控的必要性已经不大。

　　特别是，2020年房地产最大的风险已经从过去的过快上涨转为下跌可能引发的一系列风险上，调控的目的和方向都在发生变化。

　　中央经济工作会议虽然仍然强调“房住不炒”的主基调（这个基调即使在房地产下跌需要救市的情况下也不会改变），但侧重点已经在强调“全面落实因城施策”，强调“稳房价、稳地价、稳预期”上来。

　　当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿，涨了8倍。M2过去十几年每年增长10%以上，最高的时候增长20%以上。

　　现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%，很稳健，一位数的增长，也就是GDP涨多少，物价指数是多少，加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。

　　总结，中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步，再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高，这是一个概念。

　　中国人民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9，我认为不会出现这样的概念。

　　人民币稳定或者还在升值，外资进来炒作房地产，买了你的房，等着你的房子升值的概率很小。因为如果人民币贬值他外汇值钱来买，买了之后中国房地产升值了他赚钱。如果你这个汇率显得人民币很硬朗，他用外汇换成人民币买你的房子就贵，过几年哪怕房子涨了一点，他的货币如果没有出现大起大落的话，他赚不了多少钱。所以汇率现象炒作中国房地产的可能性不大。

　　货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大。供求上已经平衡饱和，说某个城市出现结构性短缺可能，但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需，这个概念不成立，所以供不应求的现象小了，货币现象小了，汇率现象少了，通货膨胀、物价上涨的要求低了。

　　从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。你说某一个地方的房子有可能，但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年，反犯经验主义的错误，这是房价的问题。

　　如果没有什么特殊的外力作用。比如香港的房价如果出现了美国金融危机的冲击，房价会下跌。这是一种国际上的外力特殊的冲击。那么如果国内出现经济危机当然也可能出现一阵子下跌。

　　总体来说中国经济的稳定性，大幅度的房价下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升，也是一种梦幻，做梦。总体平衡，局部的有涨有跌，这是个基本的描绘。

　　建议2020年房地产政策从过度收紧回归中性稳定，中央的定调是“三稳”，不是“三松”也不是“三紧”。

　　老成谋国是时间换空间，一方面要防止货币放水刺激资产泡沫，另一方面也要防止过度收紧主动刺破引发重大金融风险。

　　过度遏制房地产合理的融资不仅加重经济下滑，而且加重经济金融风险。房地产一半是金融，一半是实体经济，是制造业，带动的上下游产业链条较长，有必要推动改革更多地发挥其实体经济的功能，回归居住属性和制造业属性。

　　不要从一个极端走向另一个极端，从放水刺激到过度收紧。稳地价、稳房价、稳预期，利用时间窗口推动住房制度改革和长效机制，关键是金融稳定和人地挂钩，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2020年经济运行气氛上是暖的，但实际仍待观察。楼市上半年平淡，下半年会好一些，因此拿地以上半年为宜，销售去化以下半年为宜。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员从货币政策和调控政策来看，2020年楼市走出“小阳春”的概率很大。

　　一方面，新定价基准的LPR，已开启下行通道。当然，针对房贷的5年期LPR下行幅度不会太大，影响也有限。但是，2020年货币环境友好，银行降准会有几次，实体融资利率下降，这有助于楼市稳定。

　　另一方面，“一城一策”全面落地，政策最紧时刻过去。2020年，更频繁出现的是，很多地方“小步快跑”地松绑政策。

　　2019 年行业平稳收官，预计 2020 年房地价依旧平稳，销售稳中有升。

　　最新行业数据显示，2019 年全年龙头公司销售额同比增长 14.5%。展望 2020 年，预计新增按揭利率随 LPR 将稳中有降，产业政策的目标仍是稳地价，稳房价，稳预期，调控水平不断提升，从当前来看则以托底需求为主。预计2020 年全年商品住宅销售额同比增长 3.1%。房价则保持稳定。

　　预计房地产行业仍能在一段时间内维持高位平衡。尽管我们认为中国房地产市场的库存规模较大，真实需求不足以长时间维持如此之高的交易规模。但短期而言，只有稳定住开发规模，才能保证地价和房价的稳定。而且，我国居民杠杆率水平不高，政策水平不断提升。从中期看，房地产市场预计能在高位稳定一段时间。

　　此外，央行发布公告，2020 年 3 月 1 日起，金融机构应与客户就存量浮动利率贷款定价基准转换条款进行协商，定价方式转换为以 LPR 为基准加点，转换原则上应于 2020 年 8 月 31 日前完成。按揭加点数值为原合同最近执行利率与 2019 年 12 月发布相应期限 LPR 的差值。存量按揭利率与 LPR 挂钩，不确定性消除，远期利率可能下降。

　　一城一策之下，楼市调控将松紧并行，未来一段时间内房地产仍将发挥国民经济“压舱石”的作用；

　　2020年以深圳为例的市场，住房交易的活跃度将有所提升，成交量有望增长。在核心区域及规划利好的新兴板块，优质物业价格的局部上升不可避免。

　　在一线城市的城市群发展预判中，多家机构认为，2020年长三角和珠三角有一定的上涨空间，而京津冀可能下跌。

　　尤其是长三角地区，因为良好的经济活力和人口吸引力，成为最值得关注的区域之一。

　　《中国住房市场发展月度分析报告》指出，今年长三角城市群景气度相对较高，珠三角城市群景气度相对较低。

　　数据显示，2019年内，苏州、宿迁、宁波、衢州等20个城市房价同比呈现明上涨，2019年10月苏州房价同比涨幅接近20%，宿迁、宁波、衢州涨幅在10%到15%之间。

　　珠三角稍弱一些。2019年内，珠三角城市群中，房价下跌的城市占比更大，除深圳、东莞等外，广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌，其中肇庆跌速相对较快。

　　京津冀有涨有跌。其中唐山房价同比上涨较快，秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨，而北京、天津，以及张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌。

　　虽然目前各城市涨跌互现，但未来随着核心城市北京、天津的楼市遇冷，预计将带动区域房价整体下滑。

　　粤港澳大湾区及长三角城市群在战略规划优势下，其经济活力和人口吸引力均表现较好，未来市场支撑力较强。

　　调控政策严且同步的京津冀城市群在经济增长力较差及人口吸引力不足的情况下，明年市场增长潜力不足。

　　长江中游及成渝城市群虽人口吸引力和经济活力不差，但前期需求有所透支，明年市场难以大幅好转。

　　长三角的空间会非常大。从国家战略角度，长三角一体化的落地速度最快、政策出台最多、效果相对较好。

　　未来区域市场中，优质土地储备应主要集中于长三角，尤其是人口过500万且GDP过5000亿元的地市。在可预见的未来三五年，万亿级城市，长三角可能有南通、常州、合肥三个候选城市。

　　过去从1亿变17亿过程，几乎东西南北中处处都是房地产，今后会比较多的集中在三块。

　　第一个热点，人口超过1000万的国家超级大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。

　　比如说上海，人口过了1000万，现在实际上是2500万的超级大城市，他再过十年也不会变4000万，基本上天花板封顶了。

　　这时候上海过去几年，每年几千万平方米的房产开发量最后会越来越少的，他不会再这么扩张了。但是郑州现在1000万人口，也是国家超级大城市。

　　我们国家的中心城市分几个等级，1000万人以上的城市叫国际级的超级大城市，超大城市。500万-1000万叫特大城市，100万-500万叫国家级大城市。50万-100万是中等城市，50万以下是小城市。

　　在这个意义上的房地产热点会在超级大城市中的1000万往2000万扩张的城市走，已经过了2000万的比如北京和上海，不会再去把城市规模扩大一倍造许多房子，这是一个热点。

　　这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈，100公里的半径的平方，3万多平方公里，也就是超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区，但是100公里的半径画个圈形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市，是会加速度发展的。

　　这是一个概念，这个概念不是超级大城市本身2000万人变成2500万人，而是指100公里范围内的独立于超级城市外边，属于超级城市的城市圈，可能现在50万、100万、200万、300万，会不会变成500万呢？比如上海到嘉兴就是80公里，嘉兴现在整个城市是300万人，这是一个国家级大城市，不大不小，但是因为跟上海经济圈连上了，以后轻轨、地铁什么都通了，结果上海本身扩张不了了，他那边乘势而上。你们去看现在在上海周围发展的超级快的，浙江方面是嘉兴，江苏方面是苏州，他们这十年二十年增长率都很快，今后还会继续快。

　　这是第二个概念，相当于首尔旁边，首尔本身1000多万人，但是它旁边有个3000万人的首尔大区，就是汉城。但是这个大区不算首尔，是整个周围的。同样巴黎旁边有各大巴黎区，伦敦旁边有个大伦敦区。纽约市旁边有个纽约都市圈。

　　城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内，这400公里范围内空间极大，有几十万平方公里。

　　但是这个城市和城市会互相联系，这种城市群中你如果是大城市，可能500万变成700万，然后变成特大城市，特大城市也会扩张到1000万以上超大城市，城市群不管是长三角还是珠三角，还是京津冀，中国四大城市群，包括中部武汉长沙城市群，还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群。

　　我讲这块，中国的城市以后一个是城市群，城市群最远距离400公里直径，有一批城市互相之间几百公里。但是到了500、1000以上，上海跟天津两个大都市，大都市之间的合纵关系不是城市群，天津和北京是城市群，因为就是那么100多公里。

　　这三个热点，房地产如果继续要开发就是在这三个热点上，其他地方拾遗补缺，大公司一般不会去那边展开，地区的本地公司补点缺口，大体如此。

　　一二线重点城市依托产业基础及人口聚集仍将有望保持相对平稳的态势，而房企战略调整重回以重点一二线城市为核心的都市圈，也将令其住房交易活跃度提升，但旨在维护市场稳定的“一城一策”的政策护航下包括限价在内的调控政策将有效稳定房价的涨幅。

　　核心城市房价继续小幅下调，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，价格、销售和投资增幅有波动，趋势是增长主导。

　　预计中国内地住宅市场一线%之间，超过三四线城市，其他城市的房价涨幅将在2%-3%之间。

　　房地产调控政策总体基调不变但有望边际宽松，房地产投资增速料将小幅放缓至8%。

　　在人口持续流入的核心城市群和改善性需求潜力较大的一二线城市，房地产市场将小幅回温，房地产销售价格逐渐趋稳。

　　长期看，城镇化空间尚有，都市圈效应凸显。短期看，2020年市场整体处于震荡下降趋势。经济下行叠加销售高基数，未来市场难扩容。

　　市场整体偏弱的背景下，销售呈现结构分化，下行周期展现韧性，一二线城市的刚需依然较强劲，一城一策和政策维稳逻辑下三四线城市市场展现韧性。