去东南亚，寻找房产投资机会寻找投资回报高的房产，这个目标在目前的中国已经很难实现，但 就算投资本金不多，你其实还是有机会的。 如果仅出于纯粹的投资目的，上海复旦大学房地产研究中心地产运营 研究所所长蔡为民主张，到经济较落后但正在发展的国家寻找房地产投资 机会。 海外房产投资者中，一部分投往经济发达、福利完善、教育优质的欧 洲国家和北美地区，通常还有方便将来移民的考虑。这些国家房地产价格 的上涨空间有限，去那里投资往往不是以获利为唯一目的。如果仅考虑投 资获利，房地产市场不成熟、经济不够发达的国家的机会更大。 根据蔡为民的研究，东盟国家的房价上涨空间很大。大多数东盟成员 国的土地价格和劳动力价格都很便宜，人口红利正在经济发展中发挥作 用：菲律宾人口的中位年龄为23 岁，马来西亚为26 岁，劳动力充足。有 大量年轻人口就业、结婚、创业，不但是经济发展的优势，还是房价的主 要推升力量之一。但房价在从低到高的上涨过程中，需要的社会资金规模 是几何级的增加。 因此，在经济加快发展的开始阶段，社会资金推动房价实现翻倍上涨 相对容易，但是越到后面越困难——在同一个地区，每平方米房价从2000 元涨到4000 元用的时间远比从2 万元涨到4 万元短。 但是这也不代表所有东盟国家的房产都容易投资。短期内，东盟国家 中的老挝、缅甸等国的经济发展仍然很慢，在这些国家投资房产耗费的时 间成本可能会非常高。 而以菲律宾、泰国、印尼为代表的东盟成员国，已经开始了年均 6% 7%的经济增长，其国内大城市住宅投资回报率都在8%以上，马来西亚 的房产价格已经开始上涨，导致马来西亚政府曾经在2006 年、2007 台政策调控。由于房价的上涨，马来西亚2013 年的住宅投资回报率下降 到6%的水平。 更重要的是，这三个国家也和中国一样，经济最发达的力量和优质资 源都集中在首都地区。在经济发展获得大量资金后，高铁、地铁、公路等 公共设施建设会带动资金继续进入，土地增值、优质人口更加集中，这些 都会体现在房价、房租的上涨上。 菲律宾：还能买楼花 菲律宾的经济发展水平大约和1980 年代末、1990 年代初的中国相当， 而房地产发展相当于中国2003 年前后的水平。 菲律宾美加地产上海首席代表贾象琴建议中国投资者优先考虑菲律 宾的首都马尼拉的房子。目前大马尼拉品质最高的公寓均价也超过2 万元 /平方米，1 万元/平方米至2 万元/平方米的公寓品质也较好。 由于和其他国家的大城市一样，有CBD 也有贫民区，考虑到治安会影 响到居住质量和房产本身的价值，城市的繁华地区的住宅——大马尼拉地 区的马尼拉市、马卡蒂商业中心、奥迪加斯商业区的住宅租金水平最高。 这些地方也是菲律宾商业流程外包服务行业主要的办公地点。 从2000 年到2006 年，外包行业的员工从2000 名增长到20 万名，到 2011 年则已经达到63.8 万名。根据菲律宾国家经济发展署的数据和经济 增长预测，到2016 年，服务外包行业每年都将增加2.3%至3.2%的职位。 而稳定增加的就业机会和丰厚的员工收入，都靠当地房地产业的支持。菲 律宾政府甚至希望这一行业及其产值能超过传统支柱——海外劳工汇款。 在这个产业集中地的公司里工作的都是当地收入较高的公司人，这对 于想在菲律宾买房赚租金的投资者来说是个好消息。由于马尼拉地区的房 价超出当地普通居民的购房能力，租房在菲律宾很普遍。在近年较好的经 济形势下，仍然有50%以上的家庭租房。 贾象琴对菲律宾房地产市场的评价是：就像10 年前的上海，因为“它 们那里还在卖楼花”。 “楼花”一词最早源自香港，是指未竣工的商品房在施工阶段就开始 销售，通常是完成 25%就销售。这时只要支付房款的一小部分或几万元， 就能先预定下房子。这个预购权被叫做“楼花”。这时候双方约定的房价 是最便宜的，房子竣工后价格会变高。上海等中国内地城市在 2005 前也有过这种销售方式，但之后被相关法规禁止，要求必须结构封顶以后才能销售。 现在菲律宾的开发商就是这样，拿到土地就开售楼处卖房，边造房子 边涨价，这个过程大约需要3 年，涨价约20%。2011 月新公寓开售时，一套27 平方米套内面积的小户型住宅，总价含税折合人民币39 万元，2013 月还没有交房，但总价已经涨到52万元，幅度30%。 但香港、上海在可以买卖楼花的时候都出现过烂尾楼，房子还没盖好 经济变差了，没有人来付钱买房，资金不够雄厚的开发商没有钱继续建房， 只能丢在那里。菲律宾在这方面同样存在风险，因此，在当地购房，最安 全的做法是买快造好或者已经建造好的房子，如果想要以更便宜的价格博 更多的增值，相应地也要承担更多的风险。根据仲量联行2012 年的研究， 菲律宾的房地产市场在资料索取、监管及法律指标、交易程序这三个衡量 指标方面的进步非常明显。 通常开发商出售给个人的房子，如果愿意交给开发商包租，以 10 为例，每年净回报平均水平是6%。因为精装修交房，几乎不用在配置上花什么钱，6%的回报率是扣除管理费后的数字，一般3 个月回款一次。这样 的好处是收益稳定，在合同期限内即使有一段时间开发商没有把你的房子 租出去，它也要按照合约规定支付租金，这样可以保证 10 年中间租金回 报不会有断档。 如果不怕麻烦，通过当地的房屋中介公司出租，扣除给中介的劳务费 和管理费，每年的净回报还会高一些。马尼拉亚洲发展银行总部附近的精 装修公寓通过当地中介出租，净回报率是8%左右。 小户型容易出租，单身人士的租房需求最旺盛，因此最好投资 30 40平方米的房子。多买几套也无妨，因为小户型享受免税待遇， 如果是以同样的总价买3 套这样的房子，就可以免税，而一套面积超过100 平方米、总价超过700 万比索（约合人民币106 万元）的房子，要多交12% 马来西亚：必须请律师仲量联行两年一度发布的全球房地产透 明度指数中，马来西亚在投资表现、市场基本面、上市公司、监管及法制、 交易程度方面的综合表现在东盟国家中仅次于新加坡。 马来西亚政府早在 2006 年前就开始加强监管、调控过热的房地产市 场，这使得马来西亚的房地产投资环境相对安全。但是由于房价已经上涨 过一轮，在这里买房的投资回报率也低于菲律宾等其他东盟国家，大约在 6%左右。 蔡为民也同样建议打算去马来西亚买方投资的人选择到首都吉隆坡 买房。 吉隆坡是马来西亚经济最发达、社会治安最稳定的地区，它正在成为 东南亚的金融中心，吸引了很多国际金融企业入驻双子塔。同时带来的是 这些企业的外籍高管和中层，并且增加了本国金融从业者的就业机会。 这两类人的收入在马来西亚国内都比较高，是实力最强劲的高品质公 寓的租客。 马来西亚的住宅也是按照套内面积销售，但吉隆坡的地标双子塔附近 的住宅均价明显高于菲律宾马尼拉亚洲银行大厦附近的精装修住宅，均价 多在2 万元/平方米至3 万元/平方米。 但在那里买房稍微有点麻烦。马来西亚政府对外国人在当地买房设定 了门槛，只能买不低于50 万令吉的房子（约合100 万元人民币）。这是为 了保护马来西亚本国的中低收入者能买到相对便宜的房子。 如果你去马来西亚购房，要先向政府申报，获得批准才能买。除此以 外，就没有其他针对外国人的购房限制了。 你也可以向当地银行申请贷款，符合条件的能申请到相当于总房款 60%至70%的住房贷款，贷款年利率有浮动，但是通常在4%左右。 在马来西亚买房，手续会稍微复杂一些：作为外国人，交纳买房订金 后、正式交易前，就要去申报购房，而且规定必须由律师陪同。所以，你 首先需要请一个熟知当地法律的律师来帮你搞定这个繁琐的申报过程。 审批时间大约是2 个月至3 个月，审批通过后就可以在律师的陪同下 正式签订买房合同。如果审批没通过，开发商会安排退款。 买卖合约律师费根据房屋价格按不同的递阶比例计算，要特别注意的 是，如果你要在当地贷款买房，也不能少了律师，收费标准和买卖契约律 师费一样。 交易成功以后如果通过中介出租，中介费大约是1 个月的月租费，而 签了租赁合同也必须交租赁印花税。 蔡为民建议，由于是纯粹的投资，因此，不仅买入时要选需求和支付 能力最强劲的核心商业区的房子，租客人数和租金支付能力更有保障，在 持有阶段也要特别注意回报率水平。 按照房地产市场的一般发展规律，房价和租金都会持续上涨，但两者 的上涨幅度却未必同步。如果发现在这些国家投资的房子，租金回报率降 到2%的水平，投资风险就很高了，应该果断卖掉房子。 泰国：只能买公寓 东盟国家中，泰国的房产也一直受到国际房产咨询公司的关注，世邦 魏理仕根据俄罗斯人在泰国投资房产的过程推断，中国人将成为泰国下一 个最大的海外房产投资者来源。 世邦魏理仕的报告显示，2013 年第一季度到泰国房地产市场投资的亚 洲投资者明显增多，也是在这个季度，泰国曼谷市中心地段的的二手房成 交均价约合3 万元/平方米，比2012 年同期增长7%。 2012年开始，中国香港人和新加坡人在泰国买房的数量就开始了 明显增长，到了 2013 年第一季度，新加坡、中国香港、中国台湾的投资 者数量占据了泰国房地产海外投资者的前三名。而在2011 年和2012 在泰国购房的外国人士主要是欧洲人以及俄罗斯人、澳大利亚人。相比马来西亚和菲律宾的房产投资主要集中在首都的核心商业区，国 外投资者们对泰国房产的兴趣并不仅仅在曼谷这一个城市，还有芭提雅和 普吉岛。 这两个地方不但对泰国的支柱产业旅游业有巨大的贡献，还吸引了来 自海外的房地产投资。芭提雅和普吉岛长年有大量、稳定的海外游客，超 出当地酒店的承载能力的游客会转而入住日租公寓。 但是从目前的状况看，曼谷的繁华地带沙吞、是隆等地区仍然是海外 投资者最应该选择的地方。 这几个区域的精装修公寓的价格都相差不大。根据位置和品质的差 别，房价区间在2 万元/平方米至3 万元/平方米，如果委托中介机构出租 并负责管理，扣除中介代理费和管理费、物业费，年租金回报率在 5%至 6%。 芭提雅和普吉岛的同类小户型公寓，每平方米单价也是2 万元出头， 但出租给游客的稳定性不如主要出租给中高端就业人群的曼谷。根据世邦 魏理仕2012 年第四季度的泰国房地产研究报告，从2011 年开始，曼谷的 住宅空置率就连续下降，这证明公寓的出租效率在稳步升高。 尽管出租状况不如曼谷，但如果和东南亚、东亚的其他热带度假岛屿 相比，芭提雅和普吉岛在房产投资方面仍然有优势：三亚房产被炒作得过 高，而且中国政府一直不放松调控；根据印度尼西亚政府的规定，巴厘岛 的海外购房者不能拥有房屋100%的产权；菲律宾长滩岛本身值得投资，但 中菲两国的政治关系一直在影响中国投资者的心态以及长滩岛的入境旅 游状况。 在泰国买房可以同时在泰文合同和翻译过来的中文合同上签字，但是 如果出现纠纷，仍然以泰文合同为最终依据。所以，虽然泰国政府并不强 制规定房产交易要有律师协助，但出于投资安全的考虑，在当地找个懂中 文或懂英语的律师还是必要的。 律师能帮你的做的事情有：了解外国人在泰国买房的详细程序，帮你 做土地权属历史和房屋产权调查并提供报告，还要附上英文的地契复印 件，了解开发商状况，代表你去和开发商协商买卖合同的细节，协助房屋 注册——相当于过户。 如果你并不在泰国工作，却想要贷款在泰国买房，必须有泰国的永久 居留证明，因为泰国的银行的个人贷款除了本国公民，只提供给在泰国生 活或工作的外国人。 （本刊记者郭晓菲对此文亦有贡献）